Collectif Village des Pins

article mis à jour le 23/10/2020

Petit rappel : le Village des Pins est un Ensemble Immobilier et non une copropriété.

A ce titre, il est simplement régi par deux textes fondateurs que sont les Statuts et le Cahier des Charges.

Tous deux ont été modifiés en avril 2013.

Que disent-ils exactement ?

On a beau tourner et retourner les Statuts, ils ne disent rien sur le sujet.

Il faut se reporter au Cahier des charges pour y trouver, paragraphe 3.2  « Destination des emplacements individuels », la notion de conformité avec le PLU de Gujan-Mestras. Rien de plus.

C’est là que repose toute l’ambiguïté du propos.

D’un côté, vous avez acheté en pleine propriété et vous avez la jouissance de votre bien comme vous l’entendez (dans le respect, bien sûr, des règles et du voisinage…) et de l’autre, on vous fait croire par une phrase sibylline dans votre acte de vente (depuis une dizaine d’années seulement), que vous avez « l’interdiction d’y constituer (sa) résidence principale ».

Ce qui est totalement faux puisque ni les Statuts, ni le Cahier des charges ne mentionnent cette interdiction.

Or, ces 2 textes sont la règle !

Il faut donc se pencher sur le PLU de Gujan-Mestras !

Le PLU (modifié le 8 avril 2019), stipule pour la zone UKa à l’article UK 1, que sont interdites les occupations et utilisations suivantes : « les constructions à usage d’habitat permanent lorsqu’elles ne sont pas nécessaires au gardiennage… »

C O N S T R U C T I O N    A    U S A G E    D’  H A B I T A T    P E R M A N E N T

A ce stade pour certains, la messe est dite. A bon entendeur, salut !

Simple question de sémantique.

Sauf que…

Vous allez comprendre le sens de l’expression « habitat permanent » et ce qu’en dit le code de l’urbanisme.

Désolé.

D’abord, le mode d’habitat évolue constamment et de nouvelles formes émergent régulièrement.

Elles répondent à la fois à des besoins vitaux de se loger et à une envie d’inventer de nouveaux modes de vie : difficulté pour accéder à la propriété, au fait de vivre seul, de vivre différemment, etc.

Sur le plan urbanistique on devait par conséquent prendre en compte l’ensemble des modes d’habitat.

La loi Alur a donc introduit des dispositions relatives aux résidences démontables ou mobiles constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs, ajoutant cette nouvelle dénomination au code de l’urbanisme.

Le décret d’application consacre une définition juridique des « résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs » (yourtes, tipis, etc. ¹ ) et précise les formalités nécessaires pour leur installation sur des terrains aménagés pour les recevoir.

L’article R. 111-46-1 du code de l’urbanisme édicte : « Sont regardées comme des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs les installations sans fondation disposant d’équipements intérieurs ou extérieurs et pouvant être autonomes vis-à-vis des réseaux publics. Elles sont destinées à l’habitation et occupées à titre de résidence principale au moins huit mois par an. Ces résidences ainsi que leurs équipements extérieurs, sont à tout moment, facilement et rapidement démontables »

Typiquement, « l’habitat permanent » est une terminologie qui s’applique au mode de vie des gens du voyage.

Mais pas seulement.

Cette façon de voir constitue une lecture strictement juridique du code de l’urbanisme.

Il reste une autre interprétation probable à la lecture de cette interdiction d’habitat permanent.

C’est la façon dont elle est libellée, en référence aux logements de fonction des gardiens (etc.) et aux lotissements.

Ce que le PLU veut dire par là, c’est qu’il interdit toute nouvelle construction à usage d'habitation hors maisons de gardiens, mais il n’interdit pas de faire de toute résidence déjà construite, sa résidence principale.

Résumons :

• Les Statuts n’interdisent pas les résidences principales et n’évoquent absolument rien sur le sujet.

• Le Cahier des charges n’interdit pas les résidences principales et renvoie à la conformité au PLU.

• Le PLU n’interdit pas les résidences principales mais seulement les nouvelles constructions à usage d’habitation et implicitement aussi, les gens du voyage. L’expression qu’il utilise est « habitat permanent ».

• L’acte notarié contient une phrase (depuis peu ?) rappelant un interdit d’y réaliser sa "résidence principale". Pourtant, aucun notaire ne se risque à s'approprier et encore moins à interpréter un texte, ni même à rajouter une clause douteuse. Il ne fait que retranscrire textuellement l'information que le professionnel de l'immobilier lui communique lors de l'acte...

• Bien que le PRL soit ouvert à l'année, la législation a longtemps interdit une occupation supérieure à six mois en continu ou neuf mois en discontinu. Mais le décret d'application de la loi ALUR datant du 27 avril 2015 a rendu possible le fait de résider de façon permanente dans un PRL et d'y élire son domicile fiscal."

• • Or la loi prime sur le PLU (qui soit dit en passant ne la contredit pas). Elle prime aussi sur les Statuts et autres Cahiers des charges.

• • https://www.boursorama.com/patrimoine/actualites/qu-est-ce-qu-un-parc-residentiel-de-loisirs-a2b94e50b7ac7536f4fce4e190f5b095

Envers et contre tout, les précédents élus de l'ASL Village des Pins ont quand même engagé des frais d'avocats en vue d'une action contre ces résidents.

Ils souhaitaient même fermer le village sur la période de Novembre à Avril.

Bref, on se tire une balle dans le pied, avec la bénédiction de notre directeur, le cabinet de la Combe !

C’est un peu plus clair, maintenant ?

Quant à la notion de résidence principale, il s'agit de l'habitation occupée de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes d'un même ménage sur une période d’au moins huit mois par an, par opposition à la résidence secondaire.

Comme aucun texte n’empêche de changer votre résidence secondaire en résidence principale au bout de 2 ans, il n’y a aucune raison de s’en priver.

Les avantages sont réels, à condition que le déménagement soit effectif.

Le fisc est très exigeant sur ce point. Il reconnait aussi un mobil-home comme résidence principale.

Quels sont ces avantages :

1. L'éventuelle plus-value immobilière réalisée à la revente du bien n'est pas taxée.
2. La valeur du bien (sur le bassin) est nettement plus élevée que son estimation en résidence secondaire.
3. La valeur du bien n'entre pas pour sa totalité dans le calcul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière.
4. Changer sa résidence secondaire en principale influe sur le montant des taxes foncières, taxe d’habitation et d’enlèvement des ordures ménagères.

Que font les gens qui résident à l’année dans le Village des Pins, qu'ils soient propriétaires ou locataires :

Comme vous, ils payent leurs impôts : la taxe foncière et/ou la taxe d’habitation.

Ils ont le droit légitime de participer à la vie de la commune le plus normalement du monde, d’y scolariser leurs enfants.

Ils peuvent s’inscrire sur les listes électorales de Gujan-Mestras, se présenter aux élections et voter.

A l’année, par leur présence, ils contribuent à la sécurité du Village.

La vérité, la vraie, la seule, c’est qu’ils sont dans leur droit et que la loi ALUR les conforte !

¹  Les différents types de résidences démontables et mobiles

Les roulottes

Habitat nomade, la roulotte est assimilée à une résidence mobile de loisirs ou mobil-home (véhicule habitable qui a conservé ses moyens de mobilité). Si la roulotte perd ses moyens de mobilité, elle est considérée comme un habitat léger de loisirs (HLL).

Les yourtes

Ce modèle de tente circulaire, à l’origine utilisé par les nomades des steppes mongoles est composé le plus souvent d’une structure en bois et d’une couverture de feutre ou de laine. Si les yourtes ne sont pas équipées de cuisine et de sanitaires, elles sont assimilées à des tentes. La législation applicable est donc celle relative au camping libre ou en terrain aménagé. Si elles comportent des équipements intérieurs tels que bloc de cuisine ou sanitaires, elles sont assimilées à des habitats légers de loisirs (HLL).

Les tipis

Habitat traditionnel des indiens d’Amérique du Nord, ces installations sont de taille variable et peuvent parfois être meublées. Si les tipis ne sont pas équipés, ils sont alors assimilés à des tentes. La législation applicable est donc celle relative au camping libre ou en terrain aménagé. S’ils comportent des équipements intérieurs tels que bloc de cuisine ou sanitaires, ils sont assimilés à des habitats Légers de loisirs (HLL).

Les Caravanes

« Les caravanes sont des véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs, qui conservent en permanence des moyens de mobilité leur permettant de se déplacer par eux-mêmes ou d'être déplacés par traction et que le code de la route n'interdit pas de faire circuler » (article R111-47 du code de l'urbanisme).

Mobil-homes

Le mobil-home ou résidence mobile de loisirs (RML) est ainsi défini : « véhicule terrestre mobile habitable, destiné à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir, qui conserve ses moyens de mobilité (roues et timon), permettant à tout moment de le déplacer par traction, mais que le code de la route interdit de faire circuler » (article R111-41 du code de l'urbanisme).

Cabanes dans les arbres

Les cabanes dans les arbres sont considérées comme étant des habitats légers de loisirs (HLL).