Nouvelle équipe à la tête de l'ASL et nouveau chapitre !
Ainsi en a décidé l'Assemblée Générale du 20 juin 2020.
Le Collectif du Village des Pins présentait 7 candidats ou sympathisants sur 9 postes possibles.
Tous ont été élus, pour 3 ans.
Il n'y a pas d'autres membres à siéger au bureau.
Félicitations à :
Mme Catherine COCURON
Mr Stéphane CHEDIFER
Mr Howard DA SILVA
Mr Eric DAGOUAT
Mr Philippe GAUBERT
Mr Jean-Charles LAMETH
Mme Pascale VILLECHENOUX
Afin de combler le retard pris après 2 mois de confinement, l'équipe est déjà à pied d'oeuvre.
Le Directeur, le cabinet de la Combe, est quant à lui maintenu pour 1 an.
Résidence principale or not résidence principale : on vous dévoile toute la vérité !
article mis à jour le 23/10/2020
Petit rappel : le Village des Pins est un Ensemble Immobilier et non une copropriété.
A ce titre, il est simplement régi par deux textes fondateurs que sont les Statuts et le Cahier des Charges.
Tous deux ont été modifiés en avril 2013.
Que disent-ils exactement ?
On a beau tourner et retourner les Statuts, ils ne disent rien sur le sujet.
Il faut se reporter au Cahier des charges pour y trouver, paragraphe 3.2 « Destination des emplacements individuels », la notion de conformité avec le PLU de Gujan-Mestras. Rien de plus.
C’est là que repose toute l’ambiguïté du propos.
D’un côté, vous avez acheté en pleine propriété et vous avez la jouissance de votre bien comme vous l’entendez (dans le respect, bien sûr, des règles et du voisinage…) et de l’autre, on vous fait croire par une phrase sibylline dans votre acte de vente (depuis une dizaine d’années seulement), que vous avez « l’interdiction d’y constituer (sa) résidence principale ».
Ce qui est totalement faux puisque ni les Statuts, ni le Cahier des charges ne mentionnent cette interdiction.
Or, ces 2 textes sont la règle !
Il faut donc se pencher sur le PLU de Gujan-Mestras !
Le PLU (modifié le 8 avril 2019), stipule pour la zone UKa à l’article UK 1, que sont interdites les occupations et utilisations suivantes : « les constructions à usage d’habitat permanent lorsqu’elles ne sont pas nécessaires au gardiennage… »
C O N S T R U C T I O N A U S A G E D’ H A B I T A T P E R M A N E N T
A ce stade pour certains, la messe est dite. A bon entendeur, salut !
Simple question de sémantique.
Sauf que…
Vous allez comprendre le sens de l’expression « habitat permanent » et ce qu’en dit le code de l’urbanisme.
Désolé.
D’abord, le mode d’habitat évolue constamment et de nouvelles formes émergent régulièrement.
Elles répondent à la fois à des besoins vitaux de se loger et à une envie d’inventer de nouveaux modes de vie : difficulté pour accéder à la propriété, au fait de vivre seul, de vivre différemment, etc.
Sur le plan urbanistique on devait par conséquent prendre en compte l’ensemble des modes d’habitat.
La loi Alur a donc introduit des dispositions relatives aux résidences démontables ou mobiles constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs, ajoutant cette nouvelle dénomination au code de l’urbanisme.
Le décret d’application consacre une définition juridique des « résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs » (yourtes, tipis, etc. 1 ) et précise les formalités nécessaires pour leur installation sur des terrains aménagés pour les recevoir.
L’article R. 111-46-1 du code de l’urbanisme édicte : « Sont regardées comme des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs les installations sans fondation disposant d’équipements intérieurs ou extérieurs et pouvant être autonomes vis-à-vis des réseaux publics. Elles sont destinées à l’habitation et occupées à titre de résidence principale au moins huit mois par an. Ces résidences ainsi que leurs équipements extérieurs, sont à tout moment, facilement et rapidement démontables »
Typiquement, « l’habitat permanent » est une terminologie qui s’applique au mode de vie des gens du voyage.
Mais pas seulement.
Cette façon de voir constitue une lecture strictement juridique du code de l’urbanisme.
Il reste une autre interprétation probable à la lecture de cette interdiction d’habitat permanent.
C’est la façon dont elle est libellée, en référence aux logements de fonction des gardiens (etc.) et aux lotissements.
Ce que le PLU veut dire par là, c’est qu’il interdit toute nouvelle construction à usage d'habitation hors maisons de gardiens, mais il n’interdit pas de faire de toute résidence déjà construite, sa résidence principale.
Résumons :
- Les Statuts n’interdisent pas les résidences principales et n’évoquent absolument rien sur le sujet.
- Le Cahier des charges n’interdit pas les résidences principales et renvoie à la conformité au PLU.
- Le PLU n’interdit pas les résidences principales mais seulement les nouvelles constructions à usage d’habitation et implicitement aussi, les gens du voyage. L’expression qu’il utilise est « habitat permanent ».
- L’acte notarié contient une phrase (depuis peu ?) rappelant un interdit d’y réaliser sa "résidence principale". Pourtant, aucun notaire ne se risque à s'approprier et encore moins à interpréter un texte, ni même à rajouter une clause douteuse. Il ne fait que retranscrire textuellement l'information que le professionnel de l'immobilier lui communique lors de l'acte...
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Bien que le PRL soit ouvert à l'année, la législation a longtemps interdit une occupation supérieure à six mois en continu ou neuf mois en discontinu. Mais le décret d'application de la loi ALUR datant du 27 avril 2015 a rendu possible le fait de résider de façon permanente dans un PRL et d'y élire son domicile fiscal."
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- Or la loi prime sur le PLU (qui soit dit en passant ne la contredit pas). Elle prime aussi sur les Statuts et autres Cahiers des charges.
Envers et contre tout, les précédents élus de l'ASL Village des Pins ont quand même engagé des frais d'avocats en vue d'une action contre ces résidents.
Ils souhaitaient même fermer le village sur la période de Novembre à Avril.
Bref, on se tire une balle dans le pied, avec la bénédiction de notre directeur, le cabinet de la Combe !
C’est un peu plus clair, maintenant ?
Quant à la notion de résidence principale, il s'agit de l'habitation occupée de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes d'un même ménage sur une période d’au moins huit mois par an, par opposition à la résidence secondaire.
Comme aucun texte n’empêche de changer votre résidence secondaire en résidence principale au bout de 2 ans, il n’y a aucune raison de s’en priver.
Les avantages sont réels, à condition que le déménagement soit effectif.
Le fisc est très exigeant sur ce point. Il reconnait aussi un mobil-home comme résidence principale.
Quels sont ces avantages :
- L'éventuelle plus-value immobilière réalisée à la revente du bien n'est pas taxée.
- La valeur du bien (sur le bassin) est nettement plus élevée que son estimation en résidence secondaire.
- La valeur du bien n'entre pas pour sa totalité dans le calcul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière.
- Changer sa résidence secondaire en principale influe sur le montant des taxes foncières, taxe d’habitation et d’enlèvement des ordures ménagères.
Que font les gens qui résident à l’année dans le Village des Pins, qu'ils soient propriétaires ou locataires :
Comme vous, ils payent leurs impôts : la taxe foncière et/ou la taxe d’habitation.
Ils ont le droit légitime de participer à la vie de la commune le plus normalement du monde, d’y scolariser leurs enfants.
Ils peuvent s’inscrire sur les listes électorales de Gujan-Mestras, se présenter aux élections et voter.
A l’année, par leur présence, ils contribuent à la sécurité du Village.
La vérité, la vraie, la seule, c’est qu’ils sont dans leur droit et que la loi ALUR les conforte !
1 Les différents types de résidences démontables et mobiles
Les roulottes
Habitat nomade, la roulotte est assimilée à une résidence mobile de loisirs ou mobil-home (véhicule habitable qui a conservé ses moyens de mobilité). Si la roulotte perd ses moyens de mobilité, elle est considérée comme un habitat léger de loisirs (HLL).
Les yourtes
Ce modèle de tente circulaire, à l’origine utilisé par les nomades des steppes mongoles est composé le plus souvent d’une structure en bois et d’une couverture de feutre ou de laine. Si les yourtes ne sont pas équipées de cuisine et de sanitaires, elles sont assimilées à des tentes. La législation applicable est donc celle relative au camping libre ou en terrain aménagé. Si elles comportent des équipements intérieurs tels que bloc de cuisine ou sanitaires, elles sont assimilées à des habitats légers de loisirs (HLL).
Les tipis
Habitat traditionnel des indiens d’Amérique du Nord, ces installations sont de taille variable et peuvent parfois être meublées. Si les tipis ne sont pas équipés, ils sont alors assimilés à des tentes. La législation applicable est donc celle relative au camping libre ou en terrain aménagé. S’ils comportent des équipements intérieurs tels que bloc de cuisine ou sanitaires, ils sont assimilés à des habitats Légers de loisirs (HLL).
Les Caravanes
« Les caravanes sont des véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs, qui conservent en permanence des moyens de mobilité leur permettant de se déplacer par eux-mêmes ou d'être déplacés par traction et que le code de la route n'interdit pas de faire circuler » (article R111-47 du code de l'urbanisme).
Mobil-homes
Le mobil-home ou résidence mobile de loisirs (RML) est ainsi défini : « véhicule terrestre mobile habitable, destiné à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir, qui conserve ses moyens de mobilité (roues et timon), permettant à tout moment de le déplacer par traction, mais que le code de la route interdit de faire circuler » (article R111-41 du code de l'urbanisme).
Cabanes dans les arbres
Les cabanes dans les arbres sont considérées comme étant des habitats légers de loisirs (HLL).
AG. 2020 - Nos pistes et réflexions pour un budget maîtrisé
Chacun peut, en fonction de son regard, constater d’année en année la dégradation de la gestion du Village des Pins. Les charges augmentent sans cesse !
Grâce à notre vigilance et à notre analyse poste par poste, nous avons, cette année, obtenu une stabilisation.
Il y a un "léger mieux", mais nous devons aller plus loin, dans l’amélioration de la gestion, et dans la maîtrise des dépenses.
Quelques pistes et éléments de réflexions
- Proposition de mandat de « Syndic » : un meilleur service pour un budget moindre
Après consultation de plusieurs Syndics (4 offres écrites et 2 auditions) nous obtenons une proposition 20% moins chère (- 4 051 €) que le contrat du Cabinet de la Combe que nous avons également examiné, pour une prestation supérieure et encadrée.
Il s’agit du Cabinet Aplha Syndic de Gujan-Mestras, spécialiste de la gestion immobilière, au tarif de 16 600 € par an.
Il propose des visites régulières sur site, des réunions avec le bureau des syndics, et dispose d’une véritable capacité d’expertise sur les dossiers. Son offre est positionnée sur un an, afin que nous puissions apprécier ses compétences.
Nous l’avons pourtant proposée en janvier 2020, mais l’actuel bureau cherche tous les prétextes pour l’ignorer et ne pas la soumettre à l’AG. Vous avez dit "bizarre" ?
Cette offre est disponible sur notre blog (cliquer ici pour accéder à sa proposition de mandat).
- Le budget 2020 n’est pas sincère
L’analyse de la cohérence des chiffres du budget 2020 montre que ce budget n’est pas sincère.
A titre d’exemples, le poste SALAIRE diminue et passe de 55 000 € à 45 000€ tandis que le poste CHARGES SOCIALES augmente de 12 376 € à 18 140 €.
Ces hausses et ces baisses n’ont aucun sens ni cohérences alors qu’il n’y a pas non plus dans l’intervalle, de réflexions sur l’utilisation des gardiens.
De la même façon, aucun détail des DEPENSES ne nous est présenté, en particulier sur les FRAIS D’AVOCATS qui se multiplient et qui ont encore explosé en 2019 (8 592€).
Cela laisse la porte ouverte à toutes les libertés sur les dépenses !
- Le rendu du budget 2019 n’est pas transparent
Derrière des masses de lignes budgétaires, trop de choses sont masquées.
Aucune synthèse des résultats des consultations d’avocats, pas un mot sur les dépenses du robinet bloqué près des poubelles du Village qui se chiffrent à 2 745€ en 2019 (dépenses d’eau ???), aucun retour du contrôle des comptes de la STECK. Etc.
Derrière ces chiffres, nous attendons des réalités.
Pour mémoire, le budget 2019 du Village des Pins est de 56 919€ et celui des charges communes de 51 418€. Les vérificateurs aux comptes nous alertent sur de nombreux points.
Il en est de même pour les formes.
Le rapport moral du Conseil des Syndics n’est même pas joint à la convocation adressée ; c’est totalement anormal et contraire aux règles.
Nos engagements sont simples :
Une réelle volonté de maîtrise des dépenses, une mise en concurrence acceptée, un budget sincère, une réintégration du « compte jeton » de 37 772 € (laverie) dans le budget, et des comptes rendus transparents.
Pour ces raisons, nous appelons à vous mobiliser pour changer de gestionnaires et rejeter les propositions non abouties.
Alors, le 20 juin 2020, votez pour les membres du Collectif du Village des Pins.
en nous faisant parvenir vos pouvoirs par l'e-mail de contact
ou en contactant Jean-Charles LAMETH par téléphone au 06 21 49 28 50.
A lire aussi :
" Ce qu'on attend d'un syndic de copropriété "
" Refonte du centre d’animation : un projet qui prend l’eau de partout "
La médiocrité illustrée
Ou la confirmation des propos que nous tenons dans l’article « Le problème dans notre ASL, c'est l'adjectif "libre" ! »
Un commentaire manuscrit, inepte, met en garde et prévient que « ...ce panneau d’information est réservé au bureau... ».
Mais au nom de quoi et de qui, permet-on ce genre d’injonction ?
D'une part, le mandat du Conseil des Syndics est expiré depuis le mois d’avril et celui du Directeur arrive à échéance le 30 juin.
D'autre part, le droit d'expression est encore libre, en France.
Et pendant plusieurs mois, une petite annonce de mobilier a même été postée sur ce panneau.
En voilà un qui ne manque pas d’air, et il y est tombé, dans le panneau, le petit caporal !
Il illustre de manière indélébile nos propos et nos revendications !
Tout est comme ça avec cette ASL.
Il est grand temps d’en changer, et de sortir de cette médiocrité ambiante et malsaine.
Alors, le 20 juin 2020, votez pour les membres du Collectif du Village des Pins.
en nous faisant parvenir vos pouvoirs par l'e-mail de contact
ou en contactant Jean-Charles LAMETH par téléphone au 06 21 49 28 50.