La newsletter du collectif du Village des Pins - 07/12/2020
Envoyée lundi 07 décembre 2020 à 17:26:58
#covid19
Décryptage
Le mode de gestion du Village, en particulier le rôle du directeur et de ses attributions font naturellement débat.
Le collectif du Village des Pins décrypte pour vous les rouages très subtils de l'organisation actuelle.
Accrochez-vous, c'est parfois un peu technique mais c'est indispensable !
Nota : par « Syndicat », entendez « membres élus du bureau ».
L’Ensemble immobilier : un cadre juridique particulièrement allégé
Les 3 points qu’il faut toujours avoir en tête :
1. Depuis 2014, la loi impose à tous les Syndics de copropriétés des contraintes pour mettre fin à l’anarchie et l’archaïsme qui prévalaient dans le secteur de l’immobilier.
Les principales obligations des Syndics de copropriétés sont les suivantes :
- L'instauration d'un compte séparé obligatoire pour les copropriétés.
- La création d'une fiche synthétique d'immeuble et des travaux prévisionnels.
- La mise en place d'un extranet pour chaque copropriété.
- La dématérialisation des documents.
- L'encadrement des honoraires des Syndics.
- La mise en concurrence des Syndics.
2. Sur le plan juridique, le Village des Pins est un Ensemble immobilier et non une copropriété.
C'est un lotissement géré par une ASL.
3. Les contraintes énoncées plus haut s'appliquent aux copropriétés mais pas dans les ASL.
En matière de gestion, les seuls textes juridiques qui régissent les ASL sont les Statuts et le Cahier des charges.
De surcroît, les ASL bénéficient d'une comptabilité simplifiée.
Se rendre indispensable : ou comment surfer sur la facilité
Puisque la gestion des ASL n'est ni encadrée ni contrainte par les lois successives et qu'elle offre une souplesse rare car simplifiée, il est tentant pour un Syndic de copropriété de venir y faire ses choux gras... ou pour un Syndic déjà en place, de s'accrocher au fauteuil et de tout verrouiller.
Plus c’est gros, plus ça marche : pour administrer l’Ensemble immobilier et faire croire à la complexité du programme, notre Syndic va s’employer à continuer de travailler avec un crayon, un taille-crayon et une gomme. On exagère à peine.
On vous passe aussi les détails sur les moyens peu scrupuleux ou les méthodes utilisées pour maintenir la pression.
Retenez juste que l’adage « diviser pour mieux régner » est la règle de base pour un Syndic en poste.
Vous aurez compris pourquoi les ASL constituent de véritables « vaches à lait » pour les Syndics de copropriétés, et qu’ils sont prêts à vous faire gober n’importe quoi pour s’en accaparer la gestion : ils n’ont aucune obligation et sont rompus à l’exercice.
Pour autant, est-il possible et souhaitable de sortir de la spirale imposée depuis la création de notre Village ?
Pour le savoir, examinons le contenu de nos Statuts.
Légitimité du bureau : maîtriser le piège de l’article 16
Grâce à l’article 20 des Statuts, les membres élus ont le choix de conserver la main sur la gestion de notre Ensemble immobilier ou de la confier à un « professionnel de l’immobilier » et d’en fixer les conditions d’exercice :
« …Toutefois, le syndicat peut confier la gestion de I'ASL à un directeur, professionnel de l'immobilier, lequel disposera alors des pouvoirs définis à l'article 19.
Le Syndicat fixera la rémunération du directeur et la durée de ses fonctions… »
Génial.
Si le bureau a le choix, qu’attend-il pour remettre de l’ordre et y voir plus clair ?
Hélas, c’est compter sans l’article 16 qui s’affiche en préambule du Titre III - Administration.
Que dit-il ?
L’article 16 nous apprend que si un directeur professionnel est élu en AG, il dispose automatiquement des pleins pouvoirs pour gérer l’ASL :
« …Ces membres (les élus du Syndicat) désignent parmi eux le Président, et éventuellement le Trésorier et le Secrétaire, lorsque l'assemblée n'a pas décidé de confier la gestion à un directeur professionnel. »
Nous sommes là en pleine dichotomie.
En effet,
- en vertu de l’article 16, nous avons d’une part, un directeur professionnel élu en AG qui éclipse totalement les élus du Syndicat,
- et d’autre part, selon l’article 20, la possibilité pour ces mêmes élus, de décider qui dirigera l’ASL.
On se demande qui a pu rédiger une telle ineptie.
Si vous avez perdu le fil, reprenez à partir de : « tout verrouiller ».
Pour sortir de cet imbroglio, et être en capacité de réévaluer les prestations, à part remettre à plat les Statuts, il n’y a qu’une solution.
Il faut absolument repasser par l’article 16 et faire voter par l’AG, une résolution du type :
« Contrairement au principe énoncé par l’article 16, l’assemblée générale décide de ne pas confier la gestion à un directeur professionnel et laisse au Syndicat l’arbitrage du choix prévu par l’article 20 ».
De la sorte, le bureau ne se trouvera plus soumis et disposera de l’article 20 comme il l’entend pour établir les bonnes « règles du jeu », mettre en concurrence le directeur actuel, quitte à le confirmer, tout en sachant que l’article 19 propose d’autres options.
Le directeur professionnel : une charge qui représente 58% du budget propre
Le directeur est actuellement un « professionnel de l’immobilier » ayant la qualité de Syndic de copropriété.
L’article 1, « Gestion courante », englobe l’administration générale, la gestion des parties communes, la gestion du personnel, le suivi financier, la gestion des équipements communs, les relations avec les tiers et les assurances :
- L’administration générale représente les tâches les plus basiques de gestion, que n’importe qui pourrait traiter facilement.
- La gestion des parties communes fait doublon avec l’ASL Khélus.
- La gestion du personnel fait doublon avec l’ASL Khélus.
- Le suivi financier n’est pas compliqué mais l’a été volontairement rendu. Cf. Décryptage du « compte jetons » en cliquant sur ce lien.
- La gestion des équipements communs fait doublon avec l’ASL Khélus.
- Les relations avec les tiers et l’assurance sont des formalités naturelles à accomplir.
Rien que pour ces tâches élémentaires dont la très grande majorité sont redondantes et à 70% du ressort de l’ASL Khélus, la rémunération du directeur s’élève à 21 K€.
Quant aux autres prestations (tenue de l’AG, courriers, photocopies, etc.), elles relèvent des vacations ou forfaits divers et sont facturées au prix fort.
Le coût annuel global peut ainsi dépasser les 30 K€. Il était de 28K€ en 2019.
Comme on vient de le voir, il suffit d’à peine décortiquer le contrat de gestion pour comprendre la facilité avec laquelle le directeur évolue.
Lire le contrat de gestion en cliquant sur ce lien.
Une équipe a-t-elle au moins déjà pris la peine de renégocier ces postes et entrepris une discussion avec l’ASL Khélus pour évoquer les doublons et faire baisser cette charge très importante ?
Quelqu’un, chez nous, a-t-il déjà entrepris de stopper l’usage de la caisse douteuse « compte jetons » qui brouille les pistes des dépenses réelles du Village ?
De tout cela, il est encore temps.
Trouver le juste prix des prestations : une méthode objective
Il ne faut pas être dupe.
La prestation de base que nous payons actuellement couvre la rémunération d’un salarié à temps plein : 21 K€.
Le reste, les vacations et les forfaits divers, participe aux charges sociales patronales.
Il est donc parfaitement logique de prendre un salaire équivalent temps plein comme référence de base pour définir le coût de la prestation.
Rappelons que dans notre cas, cette rémunération n’a pas été négociée au plus juste (voir les doublons ci-dessus) et surtout, que la prestation ne nécessite pas un temps plein.
Partant de là, sans dévaloriser le travail d’un salarié ou d’un Syndic bénévole qui feraient certainement aussi bien sinon mieux, on peut estimer que l’activité se situe entre un quart et un tiers d’équivalent temps plein, soit 30% d’un temps plein.
- Au regard de la prestation de base actuelle, nous arrivons à un coût de 6300 euros.
- Au regard de la facture globale, nous sommes entre 8 et 9000 euros au maximum.
Le juste prix se situe raisonnablement à 10 K€/an.
En étant extrêmement large, on va considérer qu’un cabinet professionnel qui présente une facture ou un projet supérieur à 12 K€ pour l’ensemble des missions, abuse de notre générosité.
Il ne faut pas le retenir.
Une double finalité : réduire fortement les charges et ne plus dépendre du compte jetons
En toute connaissance de cause, le bureau doit examiner les pistes multiples qui s’offrent à lui, c’est-à-dire le choix objectif entre un Syndic de copropriété, un Syndic bénévole ou une reprise en main directe par l’ASL.
Dans l’idéal, la reprise en main directe serait la piste la plus appropriée si accompagnée d’un expert-comptable ou d’un salarié.
Embaucher serait même une action louable. L’article 19 offre ces possibilités.
Cliquer sur ce lien pour en savoir plus.
Quoi qu'il en soit, aucune des pistes n’est rédhibitoire.
Et en définitive, le meilleur choix sera celui d’une solution pérenne, efficace, qui n’excède pas 12 k€ /an et qui nous délivre enfin de cette dépendance perverse au compte jetons.
Maintenant vous savez qu’il faut changer de méthode et/ou d’organisation !
E x c e l l e n t e s f ê t e s d e f i n d ’ a n n é e à t o u s .
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Attention, ce blog n’est pas le porte-parole du bureau de l’ASL Village des Pins et n’a pas vocation à le devenir.
Il revendique son indépendance et sa libre pensée et se présente comme force de proposition.
#covid19 Ne pas respecter les gestes barrières, c'est prendre des risques pour soi et pour ses proches. On peut tous être touchés, alors on doit tous se protéger.